涨价不需要理由
  房价的疯狂已到了这样的程度：房价的上涨已不需要理由，好消息坏消息都是好消息，好消息坏消息都是房价上涨的理由。楼市前景看好，开发商要涨价，宏观调控政策来了，开发商还是要涨价。
    当我们谈到居高不下的房价的时候，一般有两种基本观点站出来支撑：一种是成本决定论。也就是说，之所以房价居高不下，是因为成本居高不下。第二种是需求决定论。即房价之所以居高不下，是因为需求居高不下。
    而事实上，房价飞涨并不是某个原因、某个力量单方面作用的结果，而是多重因素、不同利益主体相互影响、纠合,共同推动了房价上涨。

土地与房价：鸡和蛋的相生相克

房价和地价哪个是“鸡”、哪个是“蛋”，至今还是没有一个定论。是因为土地价格上涨，才造成房价上涨的？还是因为房地产大量开发，造成土地供应趋紧，从而抬高土地价格?谁能有定论呢？所以，开发商动辄以土地价格上涨来作为房价攀高的理由，其动机令人十分怀疑。

自2004年8月31日以后，开发商主要通过“招拍挂”三种方式取得土地，以前的协议土地转让方式将日渐淡出。此举虽然公开了开发商的隐形土地成本，使地价回归真实水平，但同时也抬高了土地价格，增加了房地产商的开发成本。
于是时下流行的一个观点就是：地价上升导致房价上涨。这也是众多房地产开发商用以支撑房价上涨的一个基本观点。

土地价值的迅猛增长，让开发商看到了产业链条中的太多的利润空间。于是，怪现象出现了，那就是地产商拿到土地后都不急于开发，地产商会在政策允许的范围内最大限度地“闲置”土地。其操作过程是：拿到土地后不会立即开发或者出售(由于政策已经不允许协议转让，所以大多数开发商采取合作开发的方式)，而是先报批。一般来说，地产商从拿到土地到真正开始开发的时间有2-3年。
等到2－3年后，建好的房子因为涨价的原因，将比拿地时多赚不少的钱。

还有一个问题就是，株洲的房价与长沙，北京，上海，广州，深圳等大城市比起来，我们的房价还处于很低的水平。但是，我们与大城市的房价有没有可比性？ 泡沫通常只是集中到一个或几个城市。如果说，在中国大城市房地产泡沫成了普遍现象，那我们再拿三线城市的房价来与之比较还有什么实际意义？
    如果还有人天真地去质疑房价，开发商会很不耐烦的：别人都在涨价，我难道不涨价吗？我是商人啊，我当然赚得越多越好。

真的是需求决定价格吗？
    根据市场经济学原理，房价上涨首先是需求旺盛的结果。从目前来看，决定株洲房地产市场购买力的至少有这样几股力量：第一股力量是用来居家自住的，但在株洲，这股力量顶多占三分之一。现实中，这部分需求有，而且很大。但是，买一套房子动辄20多万元的房价，硬生生将其中相当大一部分的刚性需求排除在市场之外了。刚刚参加工作的年轻人，即将结婚的人，还住在原来五六十年代单位建的小房子里的人，都是需要房子的。但是，面对六位数的房价，大部分市民也只能望房兴叹了。

现在到各大楼盘售楼部一看，占据购房者主流地位的，决不是前面所说的那部分人。大部分的购房者属于二次，甚至三次、四次置业了。这部分人又分两种：

一种是以前有小面积房子，买房的确是用于改善居住条件的。还有一种就是已经有较好的居住条件了，买房是购置不动产，用于出租，或者用于转手获利的。而正是这部分投资者，是楼市走向最不稳定的因素。这股力量虽然人数有限，但其资本的数量和规模却不容忽视。

第三股力量则是外地人，而随着城市的扩容，这部分购房人群的数量越来越大。在这三股力量之外，还有一股力量不可小觑。那就是看到房价上升而提前释放消费需求的跟风者。跟风者的需求对房地产市场是一个很大的冲击，对于价格的走向也有着重要影响。如果跟风者逐渐倒向投资者一边，抓紧时间购房以避免价格进一步的上涨，那么投资者和跟风者的合力将使得短期内需求旺盛，进而房价居高不下，消费者被迫高价购房以满足生活的需要。目前来看，株洲楼市就正好处于这样的阶段。而此时，普通的市场规律已经对房价调节不起作用了。

那么，到底是什么原因导致了株洲人一二十年的消费都集中在一两年里了呢？真的是需求决定房价吗？通过以上的分析，明显不完全是需求决定株洲的房价。很重要的一个原因是，除了房地产，人们很少有其他有效的投资渠道。股市信不过，基金不敢买。既然其他的投资渠道都不通，老百姓又要以钱生钱，剩下惟一能看得见摸得着的就只有房地产了。但如此以来可怕的是，无论是自住、投资还是投机性购买，都普遍存在超前购买的倾向。试想一下，本来应该在10年甚至是20年逐渐释放的购买力要在短短几年里就消化完，面对如此汹涌的需求浪潮，无论如何调控，又怎能从根本上扭转供求严重失衡的巨大缺口呢？
    投机购房虽然从数量上说总是少数，但是它可能是市场上最活跃，最积极和最有影响力的一股势力。一旦到了投机阶段，市场和房价上涨就不能以正常和普通市场（以自住占主导的市场）论理了。　　
    拆迁是造成楼市需求不断扩大的另一有力推手。大量拆迁家庭拥入房地产市场，扩大了这些城市的住房需求。经济适用房和中低收入商品房以及廉租房本是**平衡房地产市场的有力武器，但这三类住房发挥釜底抽薪的作用尚不够大。